Nasib Properti Anda: Perlindungan Hukum bagi Pembeli Beritikad Baik dalam Kasus TPPU Developer

Barometer Indonesia News - Kasus Tindak Pidana Pencucian Uang (TPPU) yang menjerat pengembang properti sering kali menjadi mimpi buruk bagi konsumen. Ketika aset pengembang disita oleh penegak hukum karena diduga berasal dari hasil kejahatan (seperti korupsi, narkotika, atau penipuan investasi), pembeli yang telah melunasi atau sedang mencicil rumah sering kali berada dalam posisi terjepit. Rumah yang mereka beli terancam dirampas untuk negara.

Lantas, bagaimana konstruksi hukum di Indonesia melindungi pembeli rumah dalam situasi ini? Apakah aset yang dibeli secara sah dapat disita begitu saja?

1.Konflik Kepentingan: Follow The Money vs Hak Milik

Dalam penanganan TPPU, negara menggunakan pendekatan follow the money (mengikuti aliran uang) sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang (UU TPPU). Tujuannya adalah merampas aset hasil kejahatan agar pelaku tidak menikmati hasil tindak pidananya.

Masalah timbul ketika "uang haram" tersebut telah berubah wujud menjadi proyek perumahan dan dijual kepada masyarakat umum. Penegak hukum sering kali menyita seluruh aset tanah dan bangunan milik developer sebagai barang bukti, tanpa memilah mana yang sudah terikat perjanjian jual beli dengan konsumen.

2.Doktrin Pembeli Beritikad Baik (Te Goeder Trouw)

Pintu masuk perlindungan hukum bagi konsumen terletak pada konsep Pembeli Beritikad Baik. Dalam hukum perdata (Pasal 1338 KUHPerdata), perjanjian jual beli yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Namun, perlindungan paling spesifik dalam konteks penyitaan pidana dipertegas melalui yurisprudensi dan surat edaran Mahkamah Agung.

SEMA Nomor 4 Tahun 2016 (Rumusan Kamar Pidana) memberikan pedoman krusial: "Terhadap benda yang telah disita dan terbukti benda tersebut milik pihak ketiga yang beritikad baik, maka benda tersebut dikembalikan kepada pemiliknya (pihak ketiga)."

Artinya, jika pembeli dapat membuktikan bahwa mereka membeli rumah tersebut dengan itikad baik, maka rumah tersebut tidak boleh dirampas untuk negara, melainkan harus dikembalikan kepada pembeli, meskipun developernya terbukti bersalah melakukan TPPU.

3.Kriteria Pembeli Beritikad Baik

Agar terlindungi dari penyitaan aset TPPU, pembeli harus memenuhi kriteria "Itikad Baik" sebagaimana sering dipertimbangkan dalam putusan pengadilan: Transaksi Riil dan Wajar: Pembelian dilakukan dengan harga pasar yang wajar (bukan harga yang terlalu murah/tidak masuk akal).

Prosedur Legal: Transaksi dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau melalui mekanisme perbankan (KPR) yang sah.

Ketidaktahuan (Absence of Knowledge): Pembeli sama sekali tidak mengetahui atau tidak patut menduga bahwa uang yang digunakan developer untuk membangun proyek berasal dari tindak pidana. Bukti Pembayaran: Memiliki bukti transfer atau kuitansi pelunasan/cicilan yang valid.

4.Upaya Hukum yang Dapat Ditempuh

Jika rumah yang Anda beli disita oleh kepolisian atau kejaksaan karena kasus TPPU developer, berikut langkah hukum yang dapat ditempuh:

A. Mengajukan Surat Keberatan (Non-Litigasi)*

Mengirimkan surat keberatan kepada penyidik (Polisi/Jaksa) yang melakukan penyitaan. Lampirkan bukti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Akta Jual Beli (AJB), dan bukti pembayaran. Mintalah status "Pinjam Pakai Barang Bukti" jika rumah sudah ditempati.

B. Mengajukan Gugatan Keberatan Pihak Ketiga yang Berkepentingan.

Berdasarkan Pasal 19 UU Nomor 31 Tahun 1999 (dalam konteks korupsi yang sering berkaitan dengan TPPU) atau mekanisme dalam KUHAP, pihak ketiga yang beritikad baik dapat mengajukan keberatan ke pengadilan yang memeriksa perkara tersebut. Tujuannya agar hakim dalam putusannya menetapkan barang bukti (rumah) dikembalikan kepada pembeli, bukan dirampas untuk negara.

C.Gugatan Perdata (Perbuatan Melawan Hukum)

Jika aset terlanjur disita atau dilelang, pembeli dapat mengajukan gugatan perdata terhadap developer dan turut tergugat instansi penegak hukum untuk membuktikan kepemilikan yang sah.

5. Kesimpulan

Keterlibatan developer dalam TPPU tidak serta merta membatalkan hak kepemilikan pembeli atas unit rumah. Hukum Indonesia, melalui SEMA No. 4 Tahun 2016 dan prinsip-prinsip hukum perdata, melindungi pembeli yang beritikad baik.

Kunci utamanya adalah pembuktian bahwa transaksi tersebut murni bisnis (arm's length transaction) dan tidak bertujuan untuk menyembunyikan aset pelaku kejahatan. Bagi masyarakat, sangat disarankan untuk melakukan due diligence (uji tuntas) terhadap kredibilitas pengembang sebelum melakukan transaksi properti.

Oleh: Sandy Hardianto (Managing Partner QJ Law Firm)

Editor : Adhie

Via Artikel